El constante crecimiento de los créditos hipotecarios -de manera puntual los préstamos UVA que ajustan por inflación- es uno de los motores que explican el fuerte incremento que mes a mes muestran las operaciones de compraventa de inmuebles.

Según el informe monetario mensual del Banco Central, los créditos hipotecarios subieron 18,9% en septiembre en relación a agosto y un 14,2% en términos reales respecto a igual período del año pasado, dato que refleja la mayor expansión de los últimos 22 años para ese rubro.

En total las entidades bancarias otorgaron durante septiembre un total de $873.600 millones en créditos hipotecarios, monto que representó un crecimiento interanual de 80,6%.

Del total de septiembre, el 75% de los créditos entregados fueron UVA's ajustables por inflación.

"En lo relativo a los préstamos hipotecarios, incluidos los UVA, han venido creciendo de forma continúa en los últimos cuatro meses", dijo Guillermo Barbero, socio de la consultora First Capital Group.

El especialista destacó así el crecimiento reflejado en septiembre (18,9%), agosto (13,4%), julio (7,4%) y junio (2%) de esta modalidad de crédito.

El incremento en los créditos hipotecarios forma parte, a su vez, del aumento de los préstamos al sector privado. En septiembre, los préstamos en pesos a ese sector alcanzaron los $39 billones, lo que representó una suba de 11,7% en relación a agosto y un aumento interanual de 228,2%.

"El motivo del incremento es porque el Gobierno y el Banco Central dejaron de demandar pesos y entonces comenzó a haber un excedente de pesos en las entidades financieras que se volcó al sector privado en busca de rentabilidad", explicó Barbero.

El aumento en la cantidad de dinero disponible para créditos hipotecarios empieza a tener su correlato en la cantidad de escrituras con hipotecas.

Este fuerte crecimiento, que en el caso de la ciudad de Buenos Aires alcanzó la mejor marca de los 75 meses, se tradujo en agosto en 5.297 operaciones de compraventa de inmuebles, según el último informe disponible del Colegio de Escribanos porteño.

De ese total, 416 (equivalente al 7,8% del total) fueron a través de escrituras con hipoteca, el número más alto para el octavo mes del año desde 2017.

"En el mismo mes el año pasado, con créditos hipotecarios se habían hecho menos de 200 transacciones. O sea que estamos duplicando al mismo mes del año pasado con la cantidad de escrituras", destacó el integrante del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, Alejandro Moretti.

El impacto de los préstamos hipotecarios en el mercado inmobiliario es perceptible desde hace unos meses: en julio en la ciudad de Buenos Aires se produjeron 115 transacciones registradas por créditos hipotecarios, cifra que subió a 225 (+95%) en julio y que trepó a 416 en agosto (+84%).

Fuentes del mercado estiman que en septiembre, en relación a agosto, el incremento en la cantidad de operaciones con créditos hipotecarios mostró una alza cercana al 70%, al sumar alrededor de 700 operaciones inmobiliarias de compraventa.

Estos últimos números contrastan con fuerza respecto a los de igual mes de 2023, con un incremento interanual de 314,2%, debido a que en septiembre del año pasado sumaron 169 escrituras hipotecarias.

Un informe de la consultora Analytica también relevó que en la provincia de Buenos Aires, las operaciones de compraventa de inmuebles en agosto ascendieron a 10.507 (+3,8% de incremento mensual), el volumen más alto registrado durante el octavo mes del año desde 2017 a la fecha.

Y en cuanto a los actos realizados mediante hipoteca, el territorio bonaerense tuvo crecimientos mensuales del 38,8% en julio y de 63,1% en agosto.

Como dato novedoso en torno a los nuevos créditos hipotecarios UVA, Moretti confió que "muchos están pasando de ser inquilinos a compradores de primera vivienda" porque las cuotas entre ambas opciones "están bastante similares", por eso, dijo, "en vez de pagar un alquiler prefieren pagar una cuota de un crédito hipotecario, que es algo que les va a quedar".

"En en el barrio porteño de Boedo, un alquiler de dos ambientes sale 400.000 pesos mensuales y la línea hipotecaria para la compra de un departamento de esas mismas características es de 400.000 pesos mensuales", pusieron como ejemplo fuentes del Banco Ciudad, quienes afirmaron que en muchos casos "hasta podría ser un poquito menor la cuota del crédito".

"Cuando aparece una herramienta de oportunidad, la gente entiende que es el momento de aprovecharlo", señalaron y elogiaron la "gran ventaja" del crédito UVA en cuanto a la "accesibilidad" respecto al crédito tradicional porque se "requiere mucho menos ingresos, la cuota es de un tercio respecto a la otra y te dan más plata".

Según el stock actual del Banco Ciudad, el 90% de los préstamos hipotecarios otorgados fueron bajo la modalidad UVA.

Al ser consultados por la decisión de las entidades financieras de volver a otorgar ese tipo de préstamo, desde el Banco Ciudad comentaron que "requieren de una normalización de los tres motores que hacen al crédito hipotecario: estabilidad en el tipo de cambio, baja de la inflación y la relación entre el precio de las propiedades e ingresos de la gente".

"Las propiedades venían bajando estos últimos años, en algunos casos hasta el 50% del valor de las propiedades. Eso acercó un poquito más", subrayaron desde la entidad porteña que en mayo pasado comenzó a otorgar créditos UVA.

"Creemos que esta tendencia va a seguir continuando por dos cuestiones: la baja del dólar MEP que facilita al comprador tener que desembolsar menos pesos para comprar dólares para ahorrar para la propiedad. Y por otro lado, el descenso de la inflación, que hace que la cuota sea más accesible al pago", agregaron.

"Deberíamos tener un piso de 1.500 operaciones por mes, esto recién empieza. Yo creo que el año que viene vamos a tener un panorama más alentador. Las primeras escrituras se tomaron hace dos meses atrás con los nuevos créditos UVA. El año que viene se van a ver las estadísticas más acordes", proyectaron desde el Banco Ciudad.